作者：Vera Chang 万通贷款区域经理
发表于 2024年9月14日
贷款利率终于降啦！
这可能是今年最振奋人心的新闻之一。当然美联储在截至本文发表之前还没有正式宣布任何利率决策，但市场的乐观情绪越来越浓，截至今天约有50%的华尔街投资机构预测美联储9月18日会干一件大事 —— 第一轮就降息50个基点！
图一 芝加哥期货交易市场9/14的降息概率预测
最近持续波动的美债市场已经反应出乐观情绪的高度，对利率影响最大的10年美债收益率频频创下52周内最低（见图二），贷款利率也从最高点降了将近2%（见图三）。
图二 最近1年10年美债收益率走势
来源：Trading Economics
图三 2023年9月 - 2024年9月 房地美自住房贷款利率调查
过去2年买房的小伙伴终于喜迎重贷机会。不过先别着急，相比较买房贷款，重新贷款的陷阱更多，接下来Vera来给大家介绍几个。
在开始正文之前，我们先来科普一下重贷的种类和原理。
重贷有两种：
“不增加”贷款额的rate/term refinance（通常也会被称作non-cash out refinance）
增加贷款额的cash out refinance
rate/term refinance通常是为了降低贷款利率，可以理解为贷款人借一笔“同等”数额的新债去还掉利率较高的旧债。借新债的过程是完全独立的，你可以选择新的银行、新的过户公司。还旧债也不需要贷款人亲自办理，新债过户时，过户公司/律师会帮你偿还旧债。
cash out refinance通常是在房屋增值后，贷款人借一笔贷款额更高、利率更低的新债，还掉利率较高的旧债之后还能留下一笔钱。非常多的投资者会在利率低的时候会做这样的贷款，实现在月付不变的情况下，拿出更多资金用于扩张自己的投资版图。
大家通常讲的无费用重贷（no cost refinance）是银行用稍微高一点的利率作为交换，提供一定量的lender credit帮贷款人支付所有交易相关的费用，比如appraisal、过户公司和政府税费等。
好，现在开始上干货。
最近各种贷款广告漫天飞，利率低到无法想象，事实上到底是不是no cost refinance？这可能是很多第一次买房的小伙伴最难分辨的问题，下面Vera就来分享几个小技巧，帮助你识别最常见的几个贷款陷阱：
隐藏费用
有的贷款经纪会在重贷的费用披露 loan estimate里故意漏掉一些费用，比如underwriting fee、loan commitment fee，application fee，或者让这些费用滚到利率里去，让整个交易费用结构显得非常简单，Vera就曾经见到过贷款额接近$30万，但只有总过户费用$1100的loan quote，而通常重贷交易的总费用应该是贷款额的1-2%。
或许小伙伴会说，closing cost跟无费用重贷有什么关系呢？反正最后是no out of pocket fund。
这就是真正陷阱所在，因为这样瘦身版的loan quote往往只会伴随少量的lender credit，让你看起来lender credit足够支付所有的交易费用，但过后，当你真正开始做贷款，很多费用会被慢慢加上，或者增加，而lender credit却不会增加。
2. 改变贷款额
因为在quote阶段，贷款经纪披露的lender credit是根据瘦身版的费用清单来安排。开始做贷款之后，当lender credit不够支付所有交易费用时，差额会被悄悄滚入贷款额中！敲黑板，划重点！改变贷款额是很多黑心贷款经纪用来掩盖“无费用”谎言的常用工具。
为什么说这个陷阱非常难被发现？因为你真正欠旧债主多少贷款是非常难界定的，余额每天都在变化。你看到最后一张贷款账单上的余额并不是你真正欠银行的钱。。。。
所以检测是否是no cost最简单的方法是，看看最后lender credit的数额能否至少足够支付loan estimate/closing disclosure里下面这几部分的总和：
Section A - lender related expense 贷款公司/银行收费
Section B - third party expense 第三方机构收费
Section C - title related fee 过户公司收费
Section E - transfer tax and government fee 政府的税费
而不是看最终的cash to close，见图四。
图四 重贷交易Closing Disclosure样本
最后，贷款涉及的费用项目让人眼花缭乱，大家一定要睁大眼睛，特别是最后的final CD。
希望上面Vera介绍的方法能够帮助你鉴别贷款过程中的陷阱。
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