不查收入贷款的坑，看看你踩过几个
- Vera Chang
- 8月2日
- 讀畢需時 5 分鐘
作者：Vera Chang 万通贷款区域经理
发表于 8/2/2025
你听说过“不查收入贷款”吗？
听起来是不是像一把开启买房大门的金钥匙：不用工资单、不用报税单、不用解释，贷款直接来！
今天Vera来讲讲什么是不查收入贷款，做这类贷款最容易踩的坑有哪些
不查收入贷款
说实话，这名字有点“标题党”。它其实应该叫：不查报税收入贷款。意思是：你不用像传统贷款那样递交W2、工资单或报税记录，但这并不代表你啥都不用提供。
听上去这类贷款的门槛比较低，是不是什么人都能申请，申请一定能通过呢？
非也 非也
银行或贷款机构评估贷款人的资质主要看三个方面：信用、收入和资产。
”不查收入贷款“仅仅只是放松了对收入材料的要求，对信用和资产反而比普通查收入贷款（conventional loan）要严格的多。
先说信用，普通查收入贷款信用分520以上就能做，对申请人的信用历史也没有要求，比如贷款人刚申请信用卡、拿到信用分也能贷款，不像大多数的不查收入贷款，需要一定数量的信用记录（tradeline），同时对每条信用记录的长度也有要求，比如至少1年，或2年。当然也有某些特定的不查收入贷款项目，例如针对外国人和新移民的贷款，对信用分和信用记录的数量就没有要求，比如我司的Massive贷款产品。
同时，不查收入贷款对资产的要求也比普通查收入贷款要求高，比如普通查收入贷款可以低至3%，5%，甚至特殊情况下0首付。然而不查收入贷款至少要15%以上的首付，同时大多数产品还需要储备金，所以通常情况下，加上过户费用，总共需要准备至少20%的资金才能获得贷款。像刚才提到的我司明星产品Massive需要至少30%，但这已经是同类产品中要求最低的了。
不查收入贷款的费用
跟普通查收入贷款相比，不查收入贷款的过户费用略高，正常情况下，高出大约贷款额的1-2%。主要原因是：
1. 贷款经纪佣金通常是由买家支付，而查收入贷款的佣金通常由银行/贷款机构支付；
2. 银行的审核费等率高。因为不查收入贷款无法做自动审核，通常是人工审核；
3. 不查收入贷款一定要做房屋评估。查收入贷款在一定的条件下，这个步骤可以省略，也能省下一笔$600-$800不等的费用。
不查收入贷款适用人群
很多人对不查收入贷款的申请人有很多误解，但其实它的适用很广，包括不限于：
收入丰厚，但抵扣项较高的自雇人士（self-employed）如餐馆从业者；
收入来源无连续性的职业，比如养老院的护工，她们的工作时常不固定，且经常随着照顾老人保险的改变而改变发工资的主体，无法提供连续稳定的收入证明；
收入来源季节性，比如大学教授，他们的收入很大一块是科研基金、暑假工资和咨询类收入，纵然总数很可观，但是由于成分杂且无法保证持续性，往往也要走不查收入贷款；
退休人士，他们由于收入减少，无法通过传统方式，获得跟生活成本相匹配的贷款数额；
最后一类就是我们周围很多的新移民或者是持旅游签证的外国居民，他们无法提供美国的收入来源，没有信用分。
所以，做不查收入贷款，并不代表低收入，而是由于各种原因而无法使用部分或全部收入的人群。
说了很多，谈的几乎是不查收入贷款的灵活性。下面开始讲做此类贷款需要注意的地方：
不查收入贷款项目的资金来源通常是风险承受力较强的金融机构，比如房地产信托基金、风险投资基金、对冲基金、保险公司、投行等，政府对他们的监管力度不大。于是留下了很多坑。
坑一 费用超标
就像刚才上面说到的，不查收入贷款的过户费通常高1-2%，但是也有很多贷款经纪利用了贷款人弱势心理，收双重佣金，也就是让投资人付一份（包含在利率里），同时让贷款人再付一份，很多贷款人付了超过行业标准的佣金还不自知。
一个检查的办法是同时比较利率和贷款费用。费用显示在loan estimate的section A，看看上面写了多少的origination fee/broker fee/point，当然不同机构对费用的称呼不同，所以最简单的办法就是看section A的总数来进行比较。
坑二 贷款类别混淆
不查收入贷款中最流行的一个种类叫DSCR，这是一种商业投资贷款，这种贷款对贷款人没有任何要求，只看所购房产的租金，所以材料非常简单。但是它有个致命的缺点是有提前还款罚金。也就是说，客户在过户后的一定期限内无法自由还款，一旦做了超过规定数额的还款，就会被罚。
很多贷款经纪由于各种原因，贷款失败，经常不告知客户这个改变的情况下，悄悄换成这个万精油贷款。客户直到签署贷款材料时才被告知，但为时已晚。
这样做的后果是什么？一，当然是之前我们提到的无法自由提前还贷；二，面临occupancy fraud的指控，也就是说，本来用来自住的房子，做了这个商业投资贷款，房屋实际用途和贷款类别不符，这可不是小事，而是贷款行业的红线。一旦被审计到，银行/贷款机构会把你拉黑名单，并强制要求立刻付清贷款。
坑三 包成功
很多时候Vera会遇到客户说，我的贷款能100%成功吗？每当遇到这个问题，我都会给客户仔细分享这个case的难点，有可能遇到的问题，有没有解决办法。
大多数时候，客户能够理性看待这些风险，然而却又一些客户会问，为什么别人能告诉我，贷款完全没有问题，你却不能保证呢？
回到开篇提到的三个因素，信用、收入和资产。
信用这个基本上查了信用报告，贷款经纪就能知道你潜在的问题在哪里，信用记录符不符合他/她要提交的这个贷款项目的规定。（跟查收入贷款不同，不查收入每一个项目的规定都不一样）；
资产，我们需要追溯过去2-3个月每一笔大额进账的来源，有时客户能提供，有时不能提供。这一点上，Vera要提一句，跟银行做贷款，很多小伙伴都在这个问题上栽跟头，但是我们不一样，我们看待资产具有灵活性，当一笔进账无法追溯，我们有很多办法规避。
除了客户自身的资质，还有房屋产权是否明晰，卖家是否有未解决的诉讼，房子的结构是否符合要求，地基是否稳固。。。。
太多的因素可能导致贷款失败，所以如果有哪个贷款经纪拍着胸脯说，”包治百病“，那需要警惕，估计你遇到的是个江湖郎中。
说到这里，大家可能要吸一口凉气，貌似不查收入又是一条没那么让人放心的路，其实不用担心，只要能选择好贷款机构，选对贷款经纪，路上的很多风雨都是可以规避的。
最后祝所有的小伙伴，买房贷款路上顺顺利利，少一点惊吓，多一些惊喜。
如需定制你的贷款方案，欢迎来找我聊聊！
Vera Chang | 万通贷款区域经理 | NMLS# 2158666
📞 (347) 688-9191
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