By Jeff Ostrowski
在當今白熱化的房地產市場中,現金是王道,一個現金合同可以讓你在競價戰中處於一個更有利的位置。 然而,隨著抵押貸款利率接近歷史低點,在你買下房屋後的幾周或幾個月內進行抵押貸款是有意義的。
MaxMyInterest 的 CEO Gary Zimmerman說:很多人認為重新貸款 (refinance) 是用一種抵押貸款代替已有的抵押貸款,但其實,你也可以用重新貸款的方式從0貸款的房屋套現 (cash out refinance)。
貸款人提供"延遲融資"
過去長期以來,很多貸款公司規定屋主只有在過户6個月之後才能進行套現再融資。 不過,現在,貸款公司正在通過一個被稱為"延遲貸款(delayed financing)"的新機會。
丹佛Fairway Mortgage 公司的抵押貸款機構Niconicole Rueth表示:如果買家為房產支付了現金,他或她可以立即套現。
需要注意的是,Rueth說,你可能會支付略高的利率-大概0.125到0.25個百分點,並且你需要準備一些額外的材料,比如證明用於買房的資金的合法性。
評估並不總是與飛漲的價格保持同步
一般來說,如果的房子價值40萬美元或50萬美元,你很容易找到銀行給你貸款。
信用社全國協會首席經濟學家Mike Schenk表示:"房價上漲的速度比評估的要快,這會給你的抵押貸款審批造成麻煩。
Schenk說:“如果你支付現金,很多時候房子交易價格高於它的價值。 如果估價師確定的房屋價值不能證明交易價格合理,則房貸審核人可能會比較嚴格。因此,如果你被迫為贏得價格戰而選擇支付現金,你可能不得不支付略高的利率,或接受較低的貸款價值比率。”
隨著那些熱門社區房價上漲20%或更多,估價師一直努力尋找可比的銷售記錄來支撐飛漲的價值。
Schenk說:“人們非常重视房屋估價,因為幾乎每個從事這個行業的人都記得2005-2007年的房地產泡沫,最終導致一場嚴重的金融危機。 不過Schenk強調,這次房地產繁榮與上次不同,貸款人仍持謹慎態度。”
你應該付清全部房貸嗎?
幾十年前,抵押貸款偿清的派對是慶祝的時刻。在這個抵押貸款利率超低的時代,還清抵押貸款可能不再是正確的目標。許多財務顧問說,相反,你應該抵押房产的净值,並进行投資获得更高收益。
誠然,这是一个艰难的决定。一方面,還清抵押貸款會给你一種安全感,即使你失業了,或者你的投資組合出現重大损失,你頭上的屋頂也是你的。
另一方面,利用債務作為槓桿來提高回報是金融界的常見做法。對大多數房主來說,房屋凈值是廉價的資金來源,尤其是抵押貸款利率處於歷史最低水準。這個想法:以3%的抵押贷款,然後理想情況下,從你的投資中收穫超過3%。當然,沒人能保證你會賺得比你的抵押貸款利率多。
还清贷款的利弊
優點
不需要偿还每月的按揭贷款,釋放現金流,可能是有用的,特別是在退休期間。
節省(可能數千美元)利息。
安心 - 你知道你完全擁有你的房產。
如果你以後需要錢,可以抵押房屋凈值。
缺點
缺乏資金流動性。
不再有資格享受聯邦抵押貸款利息稅減免。
可能會錯過其他投資的潛在更高回報。
如果房屋市場价格下跌,你必須快速賣出。
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