作者：Vera Chang
发表于：2021年9月22日
中秋刚过，估计很多人回过神来，发现铺天盖地都是恒大地产的新闻。中国、美国，香港股市、美国股市，无一例外都在讨论恒大地产这次债务危机对全球金融市场的影响。
众所周知，房地产是个资本密集型行业，作为中国第二大地产公司，恒大地产的债务有多大，为什么这次危机引得全世界的地板都在震颤？
答案是$305 Billion，或￥1.95万亿人民币。中国2020年GDP是￥100万亿，也就是说，恒大的债务占中国全年GDP的 2%，平摊到每个人头上，差不多8万元的样子。另外，恒大也是全球债务最高的房地产开发商。惊不惊喜，意不意外？
在中国，恒大并不是个例，从下图能看出，跟其他国家相比，中国的债务结构明显偏向于信用风险更大的Private Sector。
Source：Thomson Reuters
债务意味着需要定期支付利息，作者曾在国内Top5的地产公司工作过，职位是投资管理，记得入职当初，公司总经理在会上说，我们每天需要支付的利息是一辆保时捷。这还是08年，而且仅仅只是一家分公司。不过在那个疯狂的年代，惊人的销售额和由此带来的充足的信贷额度让房企管理层基本没有还贷压力。
回到2021年9月的恒大身上来，华尔街把这次事件和08年的雷曼兄弟相提并论，恐怕too big to fail会再次上演，毕竟，一旦恒大这个摊子散了，覆巢之下安有完卵，整个地产行业一定会受到牵连。原因很简单，但凡有一家房企开启降价销售模式，同行也会被迫跟进，形成螺旋式效应，毕竟谁都承受不起资金链断裂的风险。可是降价销售会带来什么样的后果？
经历过消费者打砸售楼处的作者可以拍着胸脯说，买了房的消费者会去讨要价差，还没买房的消费者会持观望态度，所以降价销售并不是一剂快速止痛剂。
除了房地产本身，这次事件对中国的金融市场也是个非常大的冲击，大到最后需要政府出手，不过一旦涉及金融、政治，问题就会变得太复杂，而且中国市场的游戏规则跟美国的自由市场也很不一样，我们暂且不去分析和评论，那我们就来看看对美国的影响。
目前恒大最大的海外债权人是Ashmore Group，BlackRock，USB和HSBC。BlackRock今年1-8月份持续加仓，截至目前，恒大的公司债占Asian High Yield Bond Fund（亚洲高收益债券基金)的1%，总额近$400m（4亿美元）；HSBC也进行了类似操作。目前四家投资机构总共持有$1.3B的恒大公司债。
同时，也有一些机构在慢慢减仓，比如Fidelity，Pimco和Allianz。
谁是这场危机中的Michael Burry，答案马上就会揭晓。
从债务的数额上来看，恒大债务危机对美国的直接影响并不是很大，而真正的危机来自于中国整体经济对世界金融体系的影响，一只亚马逊流域的蝴蝶扇一扇翅膀都能引起一场德克萨斯州的龙卷风，更别提中国，于是在本周一恒大违约的事件后，美股大盘震颤了几天。
幸好紧接着就从遥远的东方传来了几个好消息：
1）中国央行给金融市场注入了$18.6B（186亿美元）的流动性；
2）恒大跟国内债权人达成协议，9月23日会支付 2025年到期，票面利率为5.8%的债券利息。
上述措施貌似给了投资者和华尔街一个信号，中国不会让恒大事件最后结束于hard landing，至于最后是把恒大救活、拆分还是转型，还需要点时间才知道。
虽然这次事件感觉跟我们的生活离的很远，除了那些活跃在股市的投资者以外，对于个人房产投资者其实是个非常好的启示：现金为王。
特别是目前，投资房普遍都是negative cash flow，如果盲目进场，忽略了这一个重要考量因素，在作者看来，并不是一个sustainable的投资方式。
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