By Vera Chang 2/19/2022
最近买房的小伙伴可能已经被这两个月迅速上涨的利率惊吓到，不过目前的市场利率真的就那么不堪吗？如果还有美好利率的存在，如何才能抓住呢？
Vera在这里分别回答一下这两个问题。
现在的利率水平到底是高还是低？
首先，先看看目前的利率情况。我网站的首页会有一个实时的利率变化趋势，大家可以作为参考。如果要看得更深入一些，下图是10年来的利率变化趋势。
纵观过去50年，除了Pandemic最严重的那两年，现在的利率比其他95%的时间都要低。试想一下，如果把这样的价格放在股市，你会不会犹豫要不要下手呢？
数据来源: Freddie Mac
第二，任何经济数据都需要通过比较来做分析，因为我们处在一个复杂的市场中，单纯从贷款利率角度出发的考虑太过于片面，正确的做法应该用贷款利率和通货膨胀率来比较。
比如说下图，2022年1月的通货膨胀率是7.5%。蓝线是30年自住房贷款利率，橙线是通货膨胀率。纵观过去20年，从来没有哪个时期是通过膨胀率高过贷款利率，除了当下。
数据来源：
这张图给我们什么启示？
贷款利率是你的借款成本，贷款利率越高，对于自住者来说，意味着你持有房产的成本越高，对于投资者来说，意味着你所需要的回报率越高才能实现盈利。
持有房产的成本需要跟你的收入增长来比较，比如，工资涨幅、小商业的盈利、股票收益等等，如果按照目前3.5-4%之间的自住房贷款利率来计算，我相信在通货膨胀率超过7%的时代，大多数人在2022年的收入增长可以轻松超过这个数额。
投资者关注的更多是租金收入以及房屋价值的增长。租金收入是稳定的现金流，是保证投资能可持续进行的重要考量，是短期的投资反馈，而房屋价值的增长是个长期指标，根据不同的时间点，房价会增长、会降低，不过只要你看重的是长期投资价值，短期的价格浮动，其实并不会影响到你最终的投资收益。同样，在物价飞涨的现在，综合考虑租金和房价增长，要实现4-5%的收益估计也完全没有问题。
如何拿到相对较好的利率？
对于这个问题我有一个好消息，一个坏消息要分享。
坏消息是，在一个非常有效的资本市场里，大多数传统的银行利率都很相似，因为银行自己的借款成本相似，除非是用自己的资本金来做借贷的银行。
不过好消息是，利率的好坏其实决定于你锁利率的时间点，贷款经纪的素质和自身的条件。
第一 对局势的判断
具体说来就是，市场每一分钟都在波动，波动幅度还较大，就比如说上周，因为乌克兰局势的影响，美国的股市和债券市场都受到不小的震动，以至于利率突然被拉回了一些。
下图是2022年2/18号10年美债收益率变化趋势图。
抓住关键点锁住利率是重中之重，这需要你的贷款经纪对局势有准确判断、强烈的责任感和充分的准备工作。这一点，可能我的前客户们会有很多话要说，先谢谢了。
第二 早起的鸟儿有食吃
充足的准备工作！充足的准备工作！充足的准备工作！重要的事情说三遍，一个好的deal，必定是双方配合的结果，你希望一个好的利率，但是看到不一定能抓到，除非我们离锁定利率只有一个button的距离。
所以Vera想说的是，请提前跟贷款经纪联系，让我/他/她有时间准备你的材料、查询你的信用记录，确保你的贷款没有问题，给自己留一个万事俱备只欠东风的淡定，剩下的事情都交给Vera。
第三 选择合适的产品
最近很流行的一个产品是10/6 ARM，前十年利率固定，之后浮动。选择这个产品的几个重要的原因是，1. 利率比30年固定要低；2. 因为工作变化、家庭人口增长等，大多数房子的持有周期都不会超过10年；3. 即使不选择搬家，10年内遇到合适可以refinance的机会还是很大的。所以当前10/6 ARM是一个很好的选择。
我们把握不了局势，把握不了普金和美联储的决定，但只要选择Vera，你在各种环境中都能找到相对好的利率。www.VeraChangMortgage.com
联系方式：
微信：Your_MLO
电话：(347) 688-9191
Email：vera@VeraChangMortgage.com
Comments