作者：Vera Chang
发表于： 2021年9月5日
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对于购房者而言，去年年初至今可能是最痛苦的一个时期，几乎每套上市的房子都有两位数的竞争者，在购房过程中，不仅要在价格上不停突破自己的预算，在房子质量上也是不敢有多一思思的挑剔。特别是在热门社区，买家加价超过房子售价10-20%是很常见的做法，超低市场贷款利率带来的比以往更高的支付能力也在高房价的阴影下无影无踪，这样的疯狂让市场始料未及。
回头看，主要有四个原因造成了如此这般强势的卖方市场：
1. 供求关系。除了关键行业的公司，大多数能够通过互联网运营的公司全部让员工远程工作，同时学校关门或转为网上教学，于是家突然变得拥挤和嘈杂起来，大家急需一个互不打扰的空间工作和学习。可由于疫情，很多本来打算挂房出售的屋主改变了主意，供求关系急剧失衡。
2. 超低市场利率。纵然美联储在疫情之初就果断的把利率降到0，但由于房产交易的参与者或者由于疫情降低了效率，或者没有足够的人手应付增加的贷款数量，导致房贷利率的下降滞后于市场利率，不过当市场的焦躁情绪被慢慢安抚下来，人们对未来有了正确的预期，生活慢慢以另一种方式恢复了正常。于是30年房贷利率在某一时刻降到2.375%的历史最低水平。超低的历史利率刺激了很多潜在购房者的神经，也慢慢加入到购房者队伍中来。
3. 建筑成本。疫情中大多数工厂关门，导致供应链断裂，木材价格急剧攀升，新房成本也因此被推到了一个令人瞠目结舌的水平。新房价格和房子维护、改建成本的攀升直接带动了周边旧房的销售行情。
图 1 木材历史价格
来源：纳斯达克
4. 政府forebearance新规。很多本应该被foreclsure的屋主得益于这项新规，保住了自己的房子，于是foreclosure的数量急速下降，甚至降到了近15年的最低水平。foreclosure数量减少，一方面会导致房屋供给减少，另一方面会推高房价，因为通常foreclosure的房子会低于正常市场价格，从而在附近房屋做appraisal时充当一个抑制房价过高的角色。
来源：statista
虽然目前还处于forebearance状态的屋主数量已经远低于疫情之初，但仍然有将近170万屋主无法按时全额偿还每月的房贷。
当然，没有一个市场是直线上升的，房地产市场总有回落的时刻，但是对回落的把握谁也说不准，纵观上面的四个因素，人们对更多空间需求的刚性需求已经基本解决，木材价格已经回落，因为疫情缓解，供给也在恢复，剩下的就只有市场利率和forebearance两个因素。
关于市场利率，我们在之前的一篇文章中已经谈到，请查看这里，所以这里要谈的是forebearance。
2021年9月30日，将是这个项目到期的日子，Biden政府已经表示不会再继续延期，但是谁都不希望一个硬着陆，于是有一系列的其他辅助措施会帮助屋主完成过渡。也就是说，这项新政的过期并不会像很多人预期的那样，一下子会出现一波低价房来填充供给缺口，同时，低利率带来的余热还在，很多投资客还活跃在市场上，至于到时候foreclosure的房子价格，可能并不会像往常一样那么诱人。
总之，房价的供需会逐步趋于平衡，但市场上游走的余钱太多，真正要等房地产市场降温，可能还需要一些时间。
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