作者： Vera Chang
发表于8/9/2023
走过疫情，房地产市场最大的变化，除了总体的交易量下降，另外一个显著的特点是投资房购买比例降低，以及购买人群的结构变化。
很多投资者退出市场，因为觉得月付太高，期待春暖花开利率降低时再入场，这样的安排听上去非常合理，可是你还记得过去两年抢房的惨烈吗？所以，其实这个问题没有最优解，我们能做的就是不管在任何市场下，找到最合适的切入点，最大化投资效益。
下面看图表说话，Vera来倾情分享几个购买投资房的tips。
购买投资房的正确姿势之一：选择地税较低的地区
在我们进入正题之前，先简单梳理几个概念：月付的组成.
本金
利息
地税
CDD
房屋保险
HOA
大家目前最关注的可能是No.2，也就是利率！确实，利息支出占比很大，假设一个$50万的投资房，首付30%，利率7%，地税1%（目前东海岸各郡大多数地税在1%-2%之间），每月HOA是$100，保险费也是$100/月，没有CDD，我们来看一看第一年的付款，各项比重分别是多少？
从图一可以看到，这个scenario下，利息占69%，地税14%，本金10%，其他占6%
图一
如果地税税率达到2%，在其他费用不变的情况下，地税占比提升到了25%，而利息占比降到了60%，见图二：
图二
所以说苛政猛于虎啊，不仅基准税率是一个关键因素，政府评估地税的频！率！也很重要，有的地区三年评估一次，有的地区一年一次，如果是一年一次，在房价持续上涨的时期，每年的地税都会看涨。
购买投资房的正确姿势之二：选择HOA较低、没有CDD的小区
图三
如果你比较图一和图三，可以发现HOA如果从$100/月变为$300/月，总月份中HOA的所占比例将从3%增加至10%，并且超过了第一年所偿还的本金数额。
所以大家在寻找目标房源时，也要看一看HOA这笔"保护费"到底是多少，历年的涨幅有多大。
CDD其实是包含在地税中收取的，但因为Vera觉得CDD跟HOA类似，所以把它们合并一起讲。
CDD是新小区的基础建设费，不是所有社区都有，如果有，一般是在$2000/年，它对投资房的影响可以参照上面HOA的对比，看似不多，但也是不可忽略的一部分。
由此可见，大家应该尽量避免有CDD的小区。
购买投资房的正确姿势之三：选择合适的贷款经纪/项目
在之前的文章中，Vera大力大力推荐过我们的Community Lending Program，也就是某些特定的房子，利率会比同等条件的房子利率低0.375-0.5%，前几天Vera就帮客户过户了一个30年固定利率只要6.5%的投资房，对比图一，图四可以看到，利率降低0.5%，利息支出一下从69%下降到了67%
图四
同时，我们的不查收入贷款项目利率在市场利率节节攀升的情况下，依然可以做到6.875%（APR 7.125%）比查收入贷款利率还要低！
所以不能单纯认为，不查收入贷款就一定比查收入利率高，be open-minded，总会有惊喜!
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