作者：Vera Chang
日期：11/7/2022
2022年是奇特的一年，贷款利率从年初的3直接飙升到7（自住，30年固定贷款）我们身边的小伙伴很少有人经历过如此大幅度、快速的利率攀升时期，对于每个买房人都是挑战，特别是对那些还在等新屋完工的同学来说，有种被美联储背叛的感觉，因为毕竟炮哥（美联储主席）一开始的观点是，通胀只是暂时的，一切都会很快过去。事实证明，美联储对市场的判断出了"一丝丝"的偏差，整个经济被暴力降温，贷款利率“升升”不息。不过事已至此，除了遗憾，我们更应该想想要怎么迎接2023。
早在2022年中，抓握我们神经的2023年的一个关键词是：衰退。因为开年我们就将站在十几年来的利率高位，迎接继续高烧不止的通胀、失业潮、和无法预知的一切。铺天盖地的新闻都在讲述同一个故事，房价在跌、交易量雪崩，似乎2008年又将再次上演。
事实真的如此吗？
回顾一下，2008年是由房市的信用危机引发的金融危机，简单说来就是银行把能够借钱的人的口袋都塞满了钱，买房人甚至不需要放入自有资金（首付）就可以购买到房产，于是一旦经济转弯，购房人收入下降，他们便可以随意断供而不会承担任何损失。换句话说，2008年是由次级贷借债人断供引发的海啸，也是金融危机留给我们最深刻的教训。
再来看当下，目前除了首次购房者能享受低首付3%之外，所有的购房者至少需要5%的首付，并且如果首付低于20%，需要购买贷款保险。截至2022年第二季度，美国平均的房子自有资金（equity）比例达到70.5%，自1983年来的最高点，要让房主断供、放弃物业，房价需要在其他因素的作用下大跌30%以上。
所以房价大幅下跌的情况很难重现，现在听到最多的情况是，
1) 新屋，开发商为了回笼资金在2022年底对于位置不太理想的楼盘有较大幅度促销，不过也只是短期行为；
2）二手房，卖家手握历史最低利率的房贷，如果不是价格特别满意，不会舍得出售，于是很多二手房交易中买卖双方僵持不下。
那些刚需购房者和手握现金的投资者，在这缺乏活力的市场里到底能做些什么呢？
1. 继续保持active的心态
纵使大环境不是特别有利，但也会有极个别的好deal出现，比如开发商尾盘的最后一、两套房产，在Vera经历的case中，看到有开发商一口气降价10%的。
或是有的卖家因为工作relocate而需要出售自住房，毕竟有的屋主对远程管理房产没有信心。
或是有的老人因为身体状况的原因，需要住到nursing home去，需要处理已住多年的房产。Vera在朋友圈里讲过的近期投资经典案例就是这样的一桩deal。客户买到一个$40万左右的房产，每月房租可达$4300。
不管是以上哪种情况，对于买家来说都是千载难逢的机会，毕竟经历了2020和2021疯狂的抢房潮之后，能遇上可以慢慢跟卖家谈价、谈contingency的机会实属不易，其实美国房市的火热并不是从2020年开始，Vera自己在2017年看房的时候就已经开始经历抢房抢不上的心痛历程，所以这样的market可以说是非常buyer-friendly了。
2. 选择适合你的贷款项目
这里Vera要说的已经不是常规的Fixed vs ARM的选择，而是非常creative的一些贷款种类，比如temporary buydown。简单说来就是，用卖家或是realtor的credit来降低1-3年的月付，这跟大家比较熟悉的permanent buydown不一样，permanent buydown是把未来30年（假设30年贷款）的利率都买低，这样的问题是，如果再过2年利率降低，你做了refinance，那现在付出的用来买低利率的point就会被浪费掉很多。
所以在当前的市场中，tempary buydown就更合适。
Temporary buydown怎么work的呢？
买家收到卖家或/和realtor的credit，并用来抵减未来1-3年的月付（有3-2-1，2-1，1-0 三种，买家可选择）。
假设买家选择三年 3-2-1 项目，买家当前的利率是7%，就相当于买家第一年只需要支付（7%-3%）= 4% 的利率，第二年（7%-2%）= 5% 的利率，第三年（7%-1%）= 6%的利率。每年支付利率和理论上按照7%计算利率的差额，由卖家或/和realtor的credit来补足。
下面是一个2年 2-1 项目的sample：
可能有小伙伴说，我也可以直接用卖家或/和realtor的credit来抵减我的closing cost，羊毛出在羊身上，不是都一样吗？非也 非也
下面我们来讲讲temporary buydown的benefit
（1）接受credit的数额不受限
每一笔交易，买家可以接受来自卖家或是realtor的credit（Interested Party Contribution）的总数是有限制的，根据首付比例不同，自住房或度假屋是3%-9%，并且不能超过过户费用总额，也就是不能用来减少首付。
普通方式接受credit会非常受限，特别是对于投资房来说，而temporary buydown就没有此类限制。
（2）用不完的credit可以带走
假设客户在未来的任何一年做了refinance，credit的剩余部分可以被拿回带走，是不是比permanent buydown要划算太多了呢！
（3）缓解短期现金流压力
有很多小伙伴目前因为孩子还在daycare的缘故，每月收入和支出基本持平，但是这样的情况在孩子进入小学之后会大大缓解，这种情况下，这个temporary buydown项目就非常适合这样的年轻家庭，因为头两年的月付会少很多，在我们上面的例子中，一个$55万的贷款，每月可以少还$700。
遇到一桩deal，很多人会选择让卖家直接降价，从现金流的角度来说，这样做对于买家的好处很难显现：比如降价2万，买家少支付的首付款为2万的20%=$4000（此处假设买家首付20%），而剩下减少的$16000贷款对于每月月付的帮助非常有限，为$106（按照7%的利率、30年贷款计算）。所以如果短期现金流有压力的小伙伴，可以考虑选择使用temporary buydown。
（4）普通的conventional loan和不查税表的bank statement loan都可以做
在这里Vera要情不自禁要插播个广告啊，GMCC 在各同行中率先推出了不查税表的bank statement loan buydown program，也就是说会有更多的买家能受益于此类贷款。
写在最后
2020、2021、2022，每一年对我们来说都是不平凡的一年，2023更是一个转折之年，如果美联储赌赢，我们将会继续承受高利率；如果美联储赌输，经济硬着陆，利率会下降，但我们在其他方面还是会受伤。
不过Vera坚信乱世出英雄，不管在任何的市场中，只要能抓住机会，找对方向，你就不会成为被大浪淘走的那一粒沙。
有任何贷款问题欢迎咨询Vera:
电话：347-688-9191
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