By Vera Chang 发表于 6/21/2022
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过去全职工作的时候，Vera的主要工作内容是房产抵押证券(MBS)的价值预测，也就是房贷的二级市场预测。在所有影响MBS价值的因素里，预期利率当然是最主要的一个因素。
后面转做一级市场，直接面向客户，也更能感受到利率对市场强大的主导力量，包括客户心里的变化，银行客服的态度转变，建商心态的起起伏伏，人生百态，也是挺有意思的一份工作。
回头来说我们今天的主题，房价，正如我刚才所说，房价受利率变化的影响最大，在当前利率飞速上涨的时期，利率可以在一夜之间增加0.5%。下图是近一年来的利率变化走势，不含支付的point费用。
急剧增加的利率使购房者的购买能力收到了前所未有的挑战，特别是新建房，一套50万的房产（20%的首付）可能客户在签约时，预计每个月只需要负担$1800的房贷（按3.5%的利率计算），到房屋建好月付已经增加到$2300（假设利率5.5%）。由于贷款银行对于DTI（Debt To Income ratio）有硬性规定，DTI卡的比较紧的客户一下子就被这增加的$500 Debt扫地出局，不再符合贷款条件。
加上那些自愿退出的购房者，一夜之间房屋的需求就减少了很多，建商门口再也见不到络绎不绝的排队购房者，二手房市场的热度也稍微减少一些，一个待售屋上百个offer的情景可能再难重现。
于是，大家都开始观望，也许是因为2008年由于房地产引发的金融危机还历历在目，亦或是过去两年的暴涨让大家觉得房价高处不胜寒。可是寒冬或许风暴真的即将来临吗？会在2022下半年发生吗？
Vera觉得不然。
其一，待售房屋存量还很低；
其二，目前房屋的需求更多是刚需主导；
其三，过去几年的房贷市场一直都在严格监管之下，房屋净值(equity)和购房者信用都较好；
最后，大量存量贷款被锁定在历史最低的固定利率，风险较小。
先来说第一个，存量低。众所周知，新冠期间由于经济生产停摆，供应链断裂，房屋新增存量远远落后于需求，可是大多数人不知道的是，其实在2020年之前，待售房屋的供应量已经处于历史最低水平。这种短缺在待售房屋数量（如下图 所示）和低空置率中都很明显。下图显示了全国挂牌出售的房屋数量（新房和现有房）以及年度房屋销售量的总和。房屋销售的增加和待售房屋的减少都是显而易见的。直至今日，我们的房屋存量还是远低于过去30年的水平。
再来看第二个因素，首次购房者购买量创历史新高。如下图所示，大多首次购房者年龄在25-34岁，这一轮购房潮中，年龄位于这个区间内的人数创历史新高，导致对独栋住宅的需求强劲增长。这跟未来很多工作将转为全部远程或者部分远程的模式是分不开的。
第三个原因，也是Vera最深有体会的一个，因为作为一名贷款经纪，我们每天都要面对各种政府的监管和审查，银行贷款的guideline。里面对于首付、客户的信用、未来偿付能力都有比较全面和严格的规定。首先是信用分，今天美国 5350 万房屋抵押贷款(first lien)借款人的平均 FICO 信用评分是创纪录的 751，而在金融业崩溃两年后的 2010 年是 699。然后是房屋净值，跟2008年不同，贷款市场上再也见不到0首付的项目。据抵押贷款技术和数据公司 Black Knight 的数据显示，房屋净值比例达到20%，总计创下 11 万亿美元的历史新高，比一年前增加了 34%。
最后一点，过去2年的重新贷款(refinance)浪潮中，大量贷款锁定了30年的历史最低利率，并替代了相比之下风险更大的浮动利率产品(ARM)。正如下图所示，当前ARM贷款的比例并不比2008年高，更是比2006-2007要低很多。
综合上面4个因素，2022年下半年狼似乎还不会来，即使利率再上涨1%达到7%，根据Freddie Mac回归模型分析也只会导致房价增幅下降4%，例如，从原本预计的每年 11% 的增长率下降到 7%；即使是用更激进的J.P. Morgan 的模型，利率对房价增长的影响达到 6 个百分点，2022年我们最多能看到的也只是房价增幅的放缓。
可是，房价也并不是坚不可摧，就像任何行业任何经济体一样，再漂亮的基本面，一旦就业率大幅下滑，没有可持续的收入托底，房市也是岌岌可危的。所以Vera觉得，我们每一个人还是要认真工作，负担起属于我们的那一份GDP。
作者：Vera Chang
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